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Überraschungspaket Altbau

Statt zu bauen, entscheiden sich die Deutschen zunehmend für alte Häuser und Wohnungen. 

Nach langer Suche ist es endlich gefunden – das geräumige Haus auf dem Land. Eine junge Familie  hatte sich für einen Altbau entschieden, den sie vor Vertragsschluss "gründlich" unter die Lupe genommen hatte, leider ohne einen Sachverständigen oder Architekten. 

Kurze Zeit nach dem Umzug entdeckten die Käufer, dass es überall im Haus nasse Wände gab. Ein jetzt hinzugezogener Sachverständiger bestätigte, dass diese Mängel bereits beim Kauf vorgelegen haben müssen. Der Kauf konnte rückgängig gemacht werden.

Für die Familie ist das Abenteuer Altbau noch einmal gut ausgegangen. In vielen vergleichbaren Fällen sieht es leider anders aus.
Zwar ziehen immer mehr Deutsche alte Häuser und Wohnungen einem Neubau vor. Die Interessenten lockt entweder der günstige Preis für die gebrauchte Immobilie oder der Charme eines Altbaus. Ein altes Haus weist aber oft einen grossen Reparaturstau auf.
Im Vorteil sind Käufer, die marode Dächer, Feuchtigkeitsschäden oder Löcher in den Wänden vor Vertragsschluss entdecken. Sie können entweder noch das Weite suchen oder versuchen, den Kaufpreis zu drücken.

Sehr viel schwieriger ist die Rechtslage, wenn sie Mängel erst nach Vertragsschluss sehen. Selbst wenn ein Mangel schon bei der Übergabe des Hauses bestand, schuldet der Verkäufer erstmal weder Nachbesserung noch Schadenersatz.

Wer ein altes Gebäude erwirbt, kauft nicht selten die Katze im Sack. Wenn der Käufer nicht selbst über ausreichenden baulichen Sachverstand verfügt, kann er in der Regel nicht abschließend beurteilen, welche Schäden vorhanden und wie erheblich diese sind. Daher ist es immer ratsam, einen Fachmann zu engagieren, der zumindest die Häuser besichtigt, die in die engere Wahl kommen. 

Neuralgische Punkte seien meist Undichtigkeiten im Keller oder den Dachflächen.

To-do-Liste vor Vertragsschluss


Beim Hauskauf

  • Prüfen Sie den Energieausweis. Dieser zeigt die energetische Bewertung des Hauses auf. Genau wie die Energielabels, welche es z. B. bei Kühlschränken schon lagen Zeit gibt, wird der Energieverbrauch in kWh pro m² sowie mit einer zusätzlichen farblichen Eingruppierung und ergänzenden Daten aufgeschlüsselt.
  • Handelt es sich um ein freistehendes Haus, oder ein Doppel- bzw. Reihenhaus?
    Die zweite Variante bringt Vorteile beim Energieverbrauch, eine freistehende Immobilie punktet jedoch durch einen größeren Individualismus.
  • Wann wurde das Haus erbaut und wie ist der Gesamtzustand? Achten Sie beispielsweise auch auf feuchte Stellen im Mauerwerk.
  • An der Innenseite der Fensterverglasung ist oft das Herstellungsjahr vermerkt, ein prüfender Blick lohnt!
  • Wieviel m² Wohnfläche hat das Haus und wie sind die Räume eingeteilt?
    Denken Sie auch an zukünftige Änderungen Ihrer Lebenssituation. So kann der Eingang eines Hauses für einen Single ausreichend groß sein, für eine Familie mit Kinderwagen jedoch viel zu klein!
  • Kann aufgrund der räumlichen Anordnung ein Teil untervermietet werden, ist hierzu beispielsweise ein weiterer Eingang oder ein abgetrenntes Treppenhaus vorhanden?
  • Welche Heizungstechnik ist verbaut und wie alt ist diese?
    Neben der klassischen Öl- und Gasheizung gibt es sehr gute Alternativen wie z. B. die Wärmepumpe oder Pelletsheizung.
  • Wie ist die fest verbaute Innenausstattung? Ist z. B. ist ein Kachelofen vorhanden?
    Gefällt Ihnen die Farbgestaltung der Räume und Fliesen oder müssten Sie diese nach einem evtl. Kauf ändern?
  • Ist eine Garage, evtl. mit weiteren Stellplätzen vorhanden?
  • Besitzt das Objekt eine Terasse?

Beim Wohnungskauf

  • Genau wie bei einem Hauskauf ist es sehr wichtig, den Energieausweis genau zu prüfen (siehe oben).
  • Wieviel m² hat die Wohnung?
  • Ist eine Hausverwaltung bzw. ein Hausmeisterservice vorhanden, falls ja, wie hoch sind die monatlichen Kosten (Hausgeld) und was ist damit abgedeckt?
  • Werden gewisse Einrichtungen gemeinsam genutzt, denken Sie beispielsweise an einen Spielplatz oder eine gemeinschaftliche Müllentsorgung.
  • Liegt die Wohnung im Erdgeschoss oder in einem höheren Stockwerk? Ist ein Aufzug vorhanden?
  • Sind (Tief-)Garagen- oder Stellplätze vorhanden?
  • Wie ist der Miteigentumsanteil im Grundbuch geregelt?
  • Ab wann ist die Wohnung bezugsfrei?


Nebenkosten beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung

Neben dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie fallen noch weitere Kosten an. Rechnen Sie diese bereits vorab in Ihrem Finanzplan mit ein, um keine böse Überraschung zu erfahren. Diese sind:

  • Maklergebühr:
    Wenn Sie die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen möchten, fallen dafür Gebühren an. Die genau Höhe variiert in einer Spanne von 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises.
  • Gerichtsgebühr der Grundbucheintragung:
    Erst wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie auch Eigentümer der Immobilie. Hierfür berechnet das entsprechende Gericht eine Gebühr von 0,5 Prozent der Kaufsumme.
  • Notarkosten:
    Die Kaufabwicklung einer Immobilie wird mit einer beglaubigten Urkunde beim Notar durchgeführt. Hier fallen Gebühren in Höhe von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an.
  • Grunderwerbssteuer:
    Vater Staat besteuert den Erwerb der Immobilie mit 5,0 Prozent des Gesamtkaufpreises.

 
 Wir sind Verbandsmitglied Dekra-zertifiziert.   Verband Europäischer Gutachter und Sachverständiger Nr. 99162                        Impressum Stand 01-08-2012 (c) ABP